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房地产变局:需要调整什么?坚守什么?

作者: 中国建设报   发布时间:2018-11-27 20:17:08   浏览次数:239

房地产正处于大变局中。今年以来,“土地流拍潮”、“房企更名潮”、“市场促销潮”、“赴港上市潮”接连涌来,反映在敏感的资本市场里是下挫的股价让上市房企倍感焦虑。

今年7月31日,中共中央政治局会议强调,“下决心解决好房地产市场问题”、“坚决遏制房价上涨”。11月8日晚间,深交所发文作出中弘股份股票终止上市的决定,A股首只“破面”退市股诞生。从舆论的关注点来看,在这场变局中,利空消息多于利好。但是,从中国整个房地产行业的激荡历史来看,这是一个利好。

房地产野蛮生长的时代已经过去,危险因素正在撤离。应该认识到,房地产的发展不是难了,而是不像以前那么轻而易举了。在高质量发展时代,考验着房地产企业的内功,不仅包括企业的开发运营能力,还包括深深植根于“责任地产”的企业品牌力。

释放变化信号

房地产市场调控持续到现在,房地产行业的生态已发生变化。今年以来,房地产市场释放出许多信号,房地产企业集中更名、去地产化便是其中之一。

根据克而瑞发布的研报,2018年以来,已有近20家房企变更了名称。保利、龙湖、万达、珠江、远洋等已将企业名称中的“地产”二字去掉。

业内人士认为,“房企更名潮”与企业战略调整有着直接联系。随着业务多元化发展,很多企业不再单纯强调地产业务,更名是为了更好地实现综合化或复合化地产业务发展。在持续宏观调控之下,房地产企业开始寻求转型、思考新周期里的新发展方式。

变化主要集中在市场层面。近期,关于未来实行商品房预售制还是现房销售的讨论多了起来。今年4月底,福建省住房和城乡建设厅要求福州、厦门两市试点现房销售,在土地出让中逐步提高商品房预售条件直至实现现房销售。近期,深圳市、合肥市、中山市等地也出现现房销售的信号。

“商品房预售制是伴随着我国住房制度改革而形成的一种融资模式。商品房预售制在推动我国住房市场化、提高住房供给能力、加快解决城镇居民住房需求等方面发挥了重要作用。但在各地实施商品房预售制的过程中,也出现了一些不规范的市场行为。”国务院发展研究中心研究员刘卫民认为,是选择预售制还是现售制,各地要因地制宜、循序渐进,应在发挥预售制和现售制两种模式优点的基础上,进一步完善商品房销售模式和相关监管制度。

在讨论实行商品房预售制还是现房销售的同时,房企在销售过程中推出了各种促销手段,同样引起舆论关注。在“金九银十”的关键节点,《中国建设报·中国房地产》走访了广州、深圳等地楼市,亲历部分地区以促销活动“暖热”市场的场景。“下半年是集中推盘期,公司要求快速销售和回款。只要有意愿买,开发商宁可让利促销。”这是销售人员的普遍说辞。

在“房住不炒”的总基调下,促销甚至降价销售释放出房价回调的信号,也是住房回归居住属性的必然结果。“随着调控政策的精准度不断提高以及长效机制、基础型制度的逐步建立,未来,房价将会继续向均衡价格回归。”刘卫民认为,这是房地产调控效果的继续显现。

易居研究院智库中心研究总监严跃进认为,开发商促销甚至降价卖房受到很多因素影响。资金的持续收紧是其中一个重要因素。自去年以来,房地产市场的融资环境持续收紧,房企融资渠道不断收窄。失去“高杠杆”又遭遇持续不放松的市场调控,中小房企和部分高负债的房企面临资金“大考”。

土地市场的变化也非常明显,今年以来,土地“流拍潮”成为房地产市场的关键词之一。中国指数研究院数据显示,今年1月~9月,土地流拍已达935宗。其中,一线城市流拍13宗、二线城市流拍197宗,已远超去年全年的144宗;三四线城市流拍725宗,接近去年全年的954宗。在“流拍潮”背后,房企拿地更加谨慎和理性。

值得注意的是,今年以来,房地产市场质量问题频发。以北京为例,首创置业开发的天阅西山项目、华润置地操盘的昆仑域项目都因为质量问题遭到业主维权;招商蛇口操盘的中国玺项目因要求业主补缴26万元~29万元不等的面积差额款而被业主投诉。

责任当头,在房地产行业向高质量发展转型的同时,为何频频出现“质量门”事件?有业内人士认为,部分房企激进拿地的代价正在显现。高企的土地成本压缩了房企盈利空间,导致部分房企通过降低建筑质量、装修标准等来弥补利润损失。此外,开发商的质量管控也有待加强。

探索突围路径

伴随房地产市场的深刻变化,房企也开始谋篇布局、研判政策走向、探索突围路径。

多元化发展是趋势之一。克而瑞发布的报告显示,房企创新领域的细分产业约有12个业态或门类,涉及长租公寓、特色小镇、物流地产、新零售等。前30强房企的参与度非常高,其中70%以上都在加快多元化投资。

例如, 碧桂园于今年6月宣布正式进军现代农业,成立碧桂园农业控股有限公司。与此同时,华润置地携手中国农业科学院下属企业中花易达发布了全新农业品牌“耕雨”,并正式宣布开始打造田园综合体。

58安居客首席分析师张波认为,多元化发展是房企应对洗牌趋势的一种选择。机遇与挑战并存。从机遇来看,多元化或能培育房企的新增长极。挑战在于多元化考验房企的不单是产品规划、项目营销和资本运作能力,更重要是进入新领域的运营能力。

近年来,房地产市场集中度加速提升,房企之间的收并购现象频现。以万科为例。在今年喊出“活下去”的口号后,万科声东击西转身开始了大手笔的收购。嘉凯城在10月31日发布公告称,其出售的5个地产开发项目已经于两天前确认买家,杭州锦蓝置业有限公司参与竞买。这笔交易的股权关系将背后的实际买家指向万科。加之在收购另一项目上耗费的32.34亿元,以及寰城海航广场预计超过14.5亿元的报价,万科已经在近1个月内耗费50亿元进行收购。

同策研究院首席分析师张宏伟认为,在未来几年,房企之间不仅是“大吃小、快吃慢”,还有可能会发生大企业间的合纵连横。不一定完全是因为资金紧张,也可能是因为企业集中度增加导致大企业之间,甚至是排名前30的企业之间,因为各自诉求直接合并。这或将是今后房企并购的新特征。

资本市场是房企寻求突围的重要阵地,但今年连续下挫的股价让众多上市房企备受煎熬。兴业研究发布研报称,2018年以来,股票市场接连出现下跌。同时,A股也出现了历史上最大回购。2018年前三季度回购金额达257.5亿元,相当于2015年~2017年的3年回购总额。在房地产行业,一系列回购措施成为许多上市房企的标准动作。

除此之外,还有房企倡议员工增持公司股份。例如,阳光城(000671.SZ)在今年10月两度发布倡议员工增持股票的公告,员工以自有资金在增持期限内通过A股股票二级市场买入公司股票且连续持有时间达到12个月的,公司控股股东阳光集团承诺增持阳光城股票产生的亏损由公司控股股东予以补偿。

“业绩不是股价的核心决定因素。在股市中,市场投资者的心理预期起到了更大作用。今年,多数房企的业绩确实都非常好。但是,随着‘房住不炒’政策的继续,在大趋势的影响下,房地产行业已经出现了困难,投资者的心理预期并不好。”苏宁金融研究院特约研究员江瀚认为,房企此时很难“保卫”股价,因为整体的行业预期是利空的。

此外,在当前的市场环境下,融资能力已成为中小房地产企业的“命门”。国内房地产市场融资环境日益收紧,加之在内地A股上市之路难通,高度依赖资金支持的中小房地产企业纷纷把目光投向香港。

目前,正荣地产、弘阳地产、美的置业以及大发地产已经成功在香港上市。加上正在排队的海伦堡、恒达集团、银城国际、德信地产等,今年以来,已经有近10家中小型房企踏上了赴港上市的征途。

随着房地产市场调控政策的持续趋紧,资本市场对房地产行业的判断并不乐观。这不仅表现在房企曲折的上市之路,也反映在已上市房企在股票市场上的表现,“破发”成为许多赴港上市房企的“噩梦”。尽管如此,受访专家认为,这是中小房企实现突围的为数不多的“窗口”之一。

坚守“责任地产”

在房地产市场调控的大背景下,影响楼市“晴雨表”的因素很多,变量不断涌现,常量也摆在面前。2018年是全面贯彻党的十九大精神的开局之年、是改革开放40周年,也是房改20周年。在中国房地产激荡发展的历史进程中,“责任地产”是贯穿始终的一条主线。

从宏观政策层面来看,坚守“责任地产”的当前要义是主动融入到房地产行业的高质量发展进程中。“推动房地产高质量发展,首先要明确什么是房地产的高质量发展。”中国房地产业协会会长、原建设部副部长刘志峰表示,一是宏观层面要实现房地产市场供需基本平衡,既不短缺也不过剩,杠杆基本合理、风险可控;二是供应结构要基本合理;三是房价要合理,房价上涨要低于居民收入增长。

刘志峰认为,推进房地产高质量发展,一要明确目标,推动绿色、健康住房的发展。住房不仅仅要满足睡眠的空间需求,更要满足绿色、健康生活的需要,既安居又宜居;二要提高住房品质,依靠工业化、信息化、智能化解决质量供应问题;三要实现住房成品化。这为房地产企业指明了发展方向。

虽然“责任地产”贯穿整个房地产发展历程,但真正提出并对其进行理论研究则始于2011年。彼时,在“十二五”规划下,中国正加快转变经济发展方式,中国的房地产业也走到了“十字路口”。无论是宏观环境还是政策导向都让房地产企业的生存与发展面临巨大挑战。中国房企亟须强化社会责任、重塑良好社会形象、赢得社会各界的尊重、引导行业发展方向。作为面向全国住房和城乡建设领域的惟一综合性日报,中国建设报社联合权威单位制订发布的《中国房地产企业社会责任评价指标体系》填补了行业理论研究空白,并由此开启了中国房地产业的“责任地产”时代。

在之后的七年里,“责任地产”先后举办了“新时代地产发展观:责任地产观”、“责任成就软实力”、“工匠精神 百年企业”、“质量发展共筑美好”等七届主题活动,成为中国房地产业可持续发展的一面旗帜和行业超级IP。

在众多的市场常量中,为何说房地产企业首先应该把握住的是“责任地产”?房地产行业作为推动我国经济发展的支柱性产业,如今扮演的角色正在发生变化,党建、品质、绿色、转型、稳定、扶贫等都成为新时代房企的社会责任。

经过密集的调控政策“洗礼”后,房地产行业已从“经济支柱”的经济命题转向“住有所居”的民生命题,并最终将回归保障和改善民生的主题。这就要求企业承担起更多的社会责任,满足人民群众日益增长的美好生活需要。而且,一些房企频繁出现在舆论的风口浪尖,昭示着“责任地产”不再是一道选择题,而是一道紧迫的必答题。

近日,某报刊文称“房地产市场进入寒冬”的观点既不符合实际也站不住脚。在“房住不炒”的定位下,全国房地产市场呈现平稳健康态势、热点城市楼市降温,就是调控取得良好成效的体现。房地产行业并不是进入“寒冬”,而是有望迎来新的“春天”,“责任地产”就是那颗充满生命力的种子。( 本报记者 张忠山)







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