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楼市降温迹象明显 多地下调首套房贷利率

作者:中华建设网   发布时间:2018-11-15 01:05:56   浏览次数:442
今年楼市“金九银十”风光不再,多地房价出现明显松动。国家统计局公布的数据显示,9月房价环比涨幅超过1%的城市为34个,较8月减少30.6%;涨幅超过2%的城市为6个,较8月减少三分之二。成交量方面,10月北京二手住宅整体网签量为8879套,是今年3月以来的最低位,环比9月下降42%。10月深圳新房成交不足2000套,环比减少18.4%,同比减少34.3%。与此同时,10月全国首套房贷款平均利率为5.71%,环比上升0.18%,为连续22个月上涨。

业内人士表示,首套房贷利率虽然仍在上涨,但在近段时间已经有些乏力,下调房贷利率的银行明显增多。对比数据发现,现在的房贷利率水平虽然不及历史高点,但涨幅已经较高。而随着房地产市场转凉、资金面稍显宽松,房贷利率水平可能会在今年年底见顶,整体趋于稳定。


深圳、南京、杭州等地下调首套房贷利率
融360近日发布的报告显示,今年10月全国首套房贷款平均利率为5.71%,相当于基准利率1.165倍,环比9月上升0.18%;同比去年10月首套房贷款平均利率5.30%,上升7.74%。这已是2017年1月以来连续22个月上涨。

上述报告称,19家主要银行中首套房贷款平均利率最低为基准1.100倍,最高为基准1.241倍;工、农、中、建国有四大行首套房贷款平均利率已达基准利率上浮16.4%水平。

虽仍在上涨,但环比涨幅已经回落,且下调贷款利率的银行数量明显增多。报告称,10月首套房贷款利率下调的银行数量为19家,较9月增加16家银行。业内人士认为,银行房贷利率高位下调一定程度上会有助于提高银行市场竞争力,扩大市场份额。

梳理近期报道可以发现,北京、深圳、南京、杭州等多地都有银行下调房贷利率。据报道,北京工农中建国有四大行、招商银行等多家股份制银行均执行上浮10%的首套房贷利率政策,近期并未调整,民生银行则下调首套房贷款利率至10%。在放款速度上,与此前放款周期动辄几个月相比,各大银行的放款速度在不同程度上均有加速。而深圳部分银行首套房贷利率已由基准利率上浮20%下调至上浮15%,房贷审批有所加快,最快一周就能放款。广州地区的光大银行、民生银行执行首套房贷利率上浮25%,较此前下调了5个百分点。在杭州,10月以来,工商银行和中国银行的部分网点开始执行首套房利率上浮10%、二套上浮15%的政策,而此前,四大行普遍执行首套房利率上浮15%、二套上浮20%的政策。杭州的股份制银行和外资银行中,中信银行、汇丰银行也下调了房贷利率。佛山地区的部分银行分支机构,如邮储银行、汇丰银行、佛山农商行等也下调了首套房贷利率,下调幅度在5个百分点左右。南京、合肥等地的部分银行也对首套或二套房贷利率进行下调。

对于此次回调,业内人士分析认为,回调房贷利率的银行有以下特点:市场占有率有待提高;之前的利率处于高位水平,一般高于平均值5-10个百分点,此次回调力度为5个百分点,回调后接近当地平均水平;多为地区性调整,未表现出同一银行全国性调整,影响力度较小;数量占同地区银行数量比较小。虽然少数银行存在高位回调,但目前整体趋势稳定,未来继续出现大面积回调利率的可能性较小。


土地溢价率逐渐降低
根据北京麦田成交房源价格监测数据,10月客户议价空间为2018年以来的最高水平。在双方议价中降价房源比例达到95%。其中,降价幅度在5%以内的成交房源占比为45%,降价幅度在5%至10%的成交房源占比为35%,降价幅度在10%以上的成交房源占比为14%,是今年以来的高位。

除房价有所松动,地价溢价率也逐渐降低。热点城市住宅土地流标与日俱增。

据中原地产研究中心统计数据显示:截止到目前, 2018年大部分城市的住宅土地成交溢价率都出现了明显下调现象。50个城市中有46个城市出现平均土地溢价率下调,占比高达92%。与此同时,多个城市地块出现流标。中原地产首席分析师张大伟表示,最近监管部门对信托机构的资金流向监管趋于严格,部分房地产企业由于融资渠道收紧而对总价较高的地块十分谨慎,拿地意愿并不强烈。

尽管一二线土地溢价率普遍下降,但从城市排行榜来看,一二线城市仍是众多房企的拿地重点。重点城市土地成交放缓。

在房企资金链逐步增加的压力下,一二线城市的限价、限售政策也增加了开发商的回款压力,出让土地需要达到更高、更多的要求,加上其中各种配套建设给开发商施压,开发商资金回笼不易,不敢轻易拿地。由此一来,流标现象越来越普遍,土地溢价率普遍降低。

整体而言,库存上升、房产交易速度放缓,已经成为现阶段楼市的主要现象。库存方面,日前,北京年内商品房住宅供应套数达到32739套,是该数据最近三年首次超过3万,去年同期住宅供应量只有20269套。房产交易方面,北京多位中介机构工作人员表示,最近二手房交易情况基本平稳,也有部分中介表示交易量下滑。“现在住房政策收紧,对供需都有影响,交易情况不如从前。”一位链家工作人员说道。

资金面稍显宽松 房贷利率年底或见顶
中信建投称,2011年的综合房贷利率最高为近7.50%,2014 年为7.00%,分别较当时的基准利率上浮5.4%和6.3%。由于现行贷款基准利率较低,为4.9%,因此本轮利率上调幅度远高于前两阶段的峰值,至今年10月,首套房贷款平均利率已经较基准利率上浮了16.5%。

房贷利率逐渐平稳,既与房地产市场趋冷有关,也受到整个资金面的影响。谢逸枫认为,房地产市场降温过快会对整个宏观经济运行造成影响,因此需要在房贷利率市场给予一定刺激。同时,受央行多次降低存款准备金率等因素影响,货币市场宽松信号比较明显,这也抑制了房贷利率继续上涨。

对于未来走势,中信建投研究认为,对比历史上宽松周期中个人住房贷款利率与10年期国债利率的走势可以发现,房贷利率阶段性峰值滞后10年期国债利率峰值大约两到三个季度。2018 年以来,10年期国债收益率峰值出现在1月份,考虑到整体流动性宽松趋势明确,个人住房贷款利率的上行空间已经有限,对应峰值可能在年内出现。

谢逸枫表示,首套房贷利率还有回调的可能,到2019年年初,下调幅度或达5%~10%,如果房地产市场降温过快,二套房贷利率也有下降的可能。房贷利率的变化在不同城市的表现也会不同,房价上涨压力过大的城市,回调空间较小,尚未完成去库存的三四线城市则有更大的调整空间。

而严跃进则表示,国际市场的加息效应会对国内的资金面产生一定影响,受国内去杠杆、降成本的政策利好影响,资金成本短期内或许仍会降低,但长期则存在部分方面成本上升的风险。







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